최근 20년 이상 된 아파트는 정말 흔하고 그 이상의 아파트도 쉽게 볼 수 있다.시대적 상황이나 정책이 앞으로는 재개발, 재건축 시장에 주목하게 하지 않을까 싶다.
[단독] 재건축 ‘하세월’…서울의 절반이 20년 이상 노후 아파트 서울의 아파트 노후화가 가속화되고 절반 이상이 준공 20년을 넘어선 것으로 나타났다. 서울 25개 자치구 중 노후 아파트 비율이 가장 높은 노원구 전경. /연합뉴스 서울과 1기 신도시 아파트 2채 중 1채 이상이 20년..www.sedaily.com
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재개발·재건축 사업 진행 절차를 알아야 이에 맞춰 투자를 생각할 수 있기 때문에 절차를 아는 것이 중요하다.생각보다 잘 기억이 안나서 단계별로 간단하게 기록해본다.※ 간단한 개념정리ㅁ 재개발 : 특정 일대를 정비하여 새로 아파트를 짓는 것ㅁ 재건축 : 노후 아파트를 부수고 그곳에 새 아파트를 짓는 것
스텝1. (소요시간 2~3년) 정비기본계획 – 정비구역 지정 – 추진위원회 승인
1) 정비기본계획: 정비기본계획 수립을 시작으로 재건축 재개발 사업이 진행된다.재건축의 경우 가능 연한이 준공일로부터 30년 이상이어야 하고 안전진단도 A~E등급 중 D와 E등급을 받아야 한다.2) 정비구역 지정: 안전진단을 통과한 후 정비구역으로 지정된다.3) 추진위원회 승인 : 조합이 설립되기 전 단계로 부동산 소유자 과반수의 동의가 있으면 추진위원회가 승인된다.※ 지금까지는 사업 시행이 무산될 가능성이 높은 단계 2단계.(1~2년소요) 조합설립인가 – 시공사 선정
1) 정비기본계획 : 추진위원회 승인 후 조합 설립을 위해 주민들로부터 조합설립 동의서를 받기 시작한다.조합설립동의 요건이 충족되면 조합설립인가 신청을 하게 되고, 이후 조합설립인가가 나온다.인가를 받은 후 법인등기를 하면 조합이 설립된다. (추진위 해산)2) 시공자 선정: 시공자는 공개경쟁입찰 방식을 취하고 조합원의 투표를 거쳐 선정된다.※ 현재까지 사업 진행 자체가 중단되는 리스크 존재 3단계.(1년소요) 사업시행인가 – 기존자산평가 – 조합원분양신청
1) 사업시행인가 : 조합이 추진하는 정비사업에 대해 최종적으로 인가하는 단계이다.이 단계에서 가구 수, 용적률, 건폐율 등이 결정된다.여기서부터 본격적인 사업이 시작되는 단계로 볼 수 있다.2) 기존 자산평가: 부동산 가치를 감정평가받는 단계로 조합원 분담금이 (대략) 산출되는 단계다.3) 분양신청: 조합원이 희망평형을 신청하는 단계다. 조합원 신청이 완료되면 조합원 분양 가구 수와 일반 분양 가구 수가 정해지며 이를 토대로 관리처분계획을 작성한다.※ 사업시행인가 이후에는 사업이 중단될 가능성이 거의 없기 때문에 이때가 투자자들이 가장 선호하는 타이밍이다. 4단계. (1~2년소요)관리처분계획 – 이주/철거 – 동/호수추첨 – 착공
1)관리 처분 계획:분양 신청 후 사업성을 계산하고 계획을 정비하는 단계다.투자 수익을 분석할 수 있으며 조합원별 권리가 액으로 부담금이 결정된다.이때 돈과 관련된 문제로 조합원마다 이해 관계가 엇갈리어 분쟁이 많이 발생한다.관리 처분 계획이 완성되면 조합은 지방 자치 단체에게 이것을 제출하는 인가를 받게 된다.2)이주/제거:이 때부터 이주가 시작된다. 보통 6개월에서 1년 정도 걸린다.3)동/호수 추첨:일반 분양에 2~3달 전에 조합원동 호수 추첨과 계약이 진행된다.※이 단계는 투자에서는 좋은 타이밍은 아니지만 불확실성이 제거되면서 실수요자라면 진입해도 좋은 단계다. 5단계(3~4년 소요)일반 분양-준공 및 입주-이전 고시 및 청산
1) 일반분양 : 분양대행사의 광거에 사람들이 본격적으로 관심을 가질 수 있도록 청약지원을 한다.가장 활발한 분양권 거래가 이뤄져 프리미엄이 붙을 수 있다.2) 준공 및 입주 : 주공 인가가 떨어지면 입주가 시작된다.3) 이전고시 및 청산 : 입주 후 수개월 이내에 이전고시를 한다.(이전고시란 공사가 완료되어 정식 분양받은 사람에게 소유권을 이전하는 절차이다.) 이전고시가 나와야 건물등기가 진행된다.마지막으로 사업 청산을 통해 사업의 모든 절차가 마무리된다.
위와 같이 재개발 재건축 절차는 대략 10년 정도 소요된다.관심 있는 아파트 사업이 어느 단계에 와 있는지 확인해보고 앞으로 몇 년 남았는지 추산해보면 향후 방향을 잡는 데 도움이 될 것 같다.재개발재건축은 확실히 고수의 영역이긴 해.잘못 진입할 경우 돈이 장기간 묶여버릴 수 있으므로 신중해야 한다.시간이 많은 젊은 세대라면 긴 호흡으로 투자해 보는 것도 좋을 것 같다.마지막으로 지주택은 조심하고 또 조심하고.
